Rénover un appartement offre de nombreuses possibilités : refaire une cuisine ou une salle de bain, modifier l’agencement des pièces, isoler certains murs, remplacer les fenêtres ou encore améliorer le système de chauffage.
Mais lorsque le logement se situe dans une copropriété, tous les travaux ne peuvent pas être réalisés librement.
Même si vous êtes propriétaire de votre appartement, certaines parties du bâtiment appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. D’autres travaux, bien que réalisés depuis votre logement, peuvent modifier la façade, toucher à la structure de l’immeuble ou intervenir sur un équipement collectif.
Avant de commencer une rénovation, il faut donc déterminer si les travaux concernent uniquement vos parties privatives ou s’ils affectent également la copropriété.
Cette distinction permet de savoir si vous pouvez commencer directement les travaux ou si une autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire.
Les différents types de travaux en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, il existe principalement trois situations.
La première concerne les travaux réalisés exclusivement dans les parties privatives. Il peut s’agir, par exemple, de travaux de peinture, du remplacement d’une cuisine, de la rénovation d’une salle de bain ou encore de la modification d’une cloison intérieure non porteuse.
La deuxième concerne des travaux entrepris par un propriétaire dans son appartement, mais qui affectent une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Percer un mur faisant partie du gros œuvre, modifier une ouverture en façade ou installer certains équipements visibles depuis l’extérieur peut entrer dans cette catégorie. Dans ce cas, l’autorisation de la copropriété est généralement nécessaire.
Enfin, certains travaux sont directement réalisés à l’échelle de la copropriété. Ils peuvent concerner la toiture, la façade, les parties communes, le chauffage collectif ou encore certaines rénovations énergétiques du bâtiment. Leur réalisation est alors décidée collectivement en assemblée générale.
La frontière n’est cependant pas toujours aussi évidente. Le règlement de copropriété reste le premier document à consulter puisqu’il précise ce qui est considéré comme privatif ou commun dans l’immeuble.
Les règles relatives aux travaux réalisés dans les parties privatives
Être propriétaire de son appartement ne signifie pas pouvoir y réaliser absolument tous les travaux sans contraintes.
La loi permet à chaque copropriétaire d’utiliser librement les parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Concrètement, un projet de rénovation intérieure peut généralement être réalisé librement dès lors qu’il reste entièrement dans le périmètre privatif du logement.
Quels travaux peut-on réaliser sans autorisation de la copropriété ?
Dans la plupart des cas, il n’est pas nécessaire de demander l’autorisation de l’assemblée générale pour repeindre les murs, changer les revêtements, remplacer une cuisine, rénover une salle de bain ou revoir l’aménagement intérieur avec des cloisons non porteuses.
Une rénovation complète de l’intérieur d’un appartement peut donc, dans certaines configurations, être réalisée sans vote de la copropriété.
Mais plusieurs précautions restent nécessaires. Déplacer une salle de bain ou une cuisine peut nécessiter d’intervenir sur des évacuations qui, elles, peuvent être communes.
Il est donc important de ne pas se fier uniquement à l’emplacement des travaux : un élément situé physiquement dans votre appartement peut malgré tout appartenir à la copropriété.
Quels travaux nécessitent une autorisation de la copropriété ?
Une autorisation devient nécessaire lorsqu’un projet réalisé par un copropriétaire affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Un mur porteur peut, par exemple, faire partie du gros œuvre de l’immeuble et donc des parties communes. Créer une ouverture dans ce mur pour agrandir une pièce ne peut alors pas être traité comme le simple déplacement d’une cloison.
La modification d’une fenêtre peut également nécessiter l’accord de la copropriété lorsqu’elle modifie l’aspect extérieur du bâtiment. Il en va de même pour certains équipements installés en façade ou visibles depuis l’extérieur.
Une pompe à chaleur ou une climatisation comportant une unité extérieure doit notamment être étudiée avec attention : son installation peut à la fois relever des règles de copropriété et des règles d’urbanisme.
Dans ces situations, mieux vaut obtenir les autorisations nécessaires avant de signer définitivement les travaux et avant le démarrage du chantier.
Autorisation de la copropriété et autorisation d’urbanisme : deux démarches différentes
L’accord de la copropriété ne remplace pas une éventuelle autorisation administrative.
Lorsque les travaux modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment, une déclaration préalable auprès de la mairie peut également être nécessaire.
Selon l’ampleur du projet, sa localisation et les règles d’urbanisme applicables, d’autres formalités peuvent être requises. Les contraintes peuvent notamment être renforcées dans certains secteurs protégés.
Un propriétaire peut ainsi avoir besoin de deux accords distincts : celui de la copropriété pour intervenir sur l’immeuble, puis celui de l’administration lorsque le projet entre dans le champ d’une autorisation d’urbanisme.
Comment obtenir une autorisation pour des travaux affectant les parties communes ?
L’autorisation ne doit pas être demandée une fois les travaux commencés.
Le projet doit d’abord être présenté à la copropriété afin qu’il puisse être soumis au vote de l’assemblée générale.
Le copropriétaire doit demander au syndic l’inscription de son projet à l’ordre du jour.
En pratique, plus le dossier est clair, plus les copropriétaires disposent d’éléments pour prendre leur décision : nature du projet, plans avant et après travaux, localisation des interventions, devis, caractéristiques techniques et, lorsque cela est nécessaire, avis d’un professionnel du bâtiment ou étude structurelle.
Si cette majorité n’est pas obtenue mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet, dans les conditions qu’il prévoit, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Peut-on commencer les travaux avant l’accord de l’assemblée générale ?
Lorsque l’autorisation de la copropriété est nécessaire, commencer les travaux avant le vote est risqué.
Le fait d’avoir obtenu un devis, l’accord du syndic ou l’absence d’opposition des voisins ne remplace pas l’autorisation de l’assemblée générale lorsqu’elle est juridiquement requise.
Pour un projet important, il vaut donc mieux intégrer le calendrier de la copropriété dès la préparation de la rénovation. Si l’assemblée générale annuelle vient d’avoir lieu, attendre la suivante peut retarder considérablement le chantier.
Avant l’achat d’un appartement à rénover, ce point mérite également d’être anticipé lorsque le projet prévoit déjà l’ouverture d’un mur porteur, la modification d’une fenêtre ou l’installation d’un équipement extérieur.
Qui finance les travaux dans une copropriété ?
Le financement dépend lui aussi de la nature des travaux.
Lorsque vous rénovez exclusivement votre appartement, le coût des travaux reste à votre charge. Selon leur nature et votre situation, certaines rénovations énergétiques peuvent toutefois être éligibles à des dispositifs tels que MaPrimeRénov’, les CEE ou l’éco-prêt à taux zéro.
Pour les travaux collectifs, la copropriété règle les dépenses puis les répartit entre les copropriétaires selon les règles applicables et la répartition des charges de l’immeuble.
La copropriété dispose également d’un fonds de travaux, alimenté par les copropriétaires, destiné notamment à anticiper certaines dépenses importantes. Depuis 2025, l’obligation de constituer ce fonds s’applique à l’ensemble des copropriétés concernées par le dispositif. Il peut notamment servir à financer des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux, certains travaux urgents ou des opérations permettant de réaliser des économies d’énergie.
Bien préparer une rénovation complète en copropriété
Rénover un appartement en copropriété demande un peu plus d’anticipation que de rénover une maison individuelle.
Avant les travaux, il faut comprendre le statut des éléments concernés, consulter le règlement de copropriété, identifier les éventuelles autorisations nécessaires et intégrer les délais liés à l’assemblée générale.
Pour une rénovation intérieure classique, les démarches restent très limitées. Mais dès que le projet touche à la structure de l’immeuble, à sa façade ou à ses équipements communs, la préparation administrative devient une véritable étape du chantier.
Chez Werea, cette réflexion est intégrée dès la préparation du projet afin d’identifier les contraintes liées à l’appartement et à son environnement avant le lancement des travaux.
Cuisine, salle de bain, sols, peinture, isolation, chauffage ou rénovation plus globale : l’objectif est de coordonner les différentes interventions et d’anticiper les contraintes du logement pour éviter qu’elles ne bloquent le chantier une fois celui-ci commencé.
Rénover un appartement offre de nombreuses possibilités : refaire une cuisine ou une salle de bain, modifier l’agencement des pièces, isoler certains murs, remplacer les fenêtres ou encore améliorer le système de chauffage.
Mais lorsque le logement se situe dans une copropriété, tous les travaux ne peuvent pas être réalisés librement.
Même si vous êtes propriétaire de votre appartement, certaines parties du bâtiment appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. D’autres travaux, bien que réalisés depuis votre logement, peuvent modifier la façade, toucher à la structure de l’immeuble ou intervenir sur un équipement collectif.
Avant de commencer une rénovation, il faut donc déterminer si les travaux concernent uniquement vos parties privatives ou s’ils affectent également la copropriété.
Cette distinction permet de savoir si vous pouvez commencer directement les travaux ou si une autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire.
Rénover un appartement offre de nombreuses possibilités : refaire une cuisine ou une salle de bain, modifier l’agencement des pièces, isoler certains murs, remplacer les fenêtres ou encore améliorer le système de chauffage.
Mais lorsque le logement se situe dans une copropriété, tous les travaux ne peuvent pas être réalisés librement.
Même si vous êtes propriétaire de votre appartement, certaines parties du bâtiment appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. D’autres travaux, bien que réalisés depuis votre logement, peuvent modifier la façade, toucher à la structure de l’immeuble ou intervenir sur un équipement collectif.
Avant de commencer une rénovation, il faut donc déterminer si les travaux concernent uniquement vos parties privatives ou s’ils affectent également la copropriété.
Cette distinction permet de savoir si vous pouvez commencer directement les travaux ou si une autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire.